Sa pangkalahatan, ang mga kumpanya sa industriya ng konstruksyon ay karaniwang nauugnay bilang hindi propesyonal; ngunit sa katotohanan kung ano ang tumutukoy sa kanila ay hindi ang kanilang sukat o ang kanilang kakayahang pamahalaan ang kanilang sarili, ngunit ang simpleng katotohanan na ang pagmamay-ari at pamamahala ay nasa kamay ng isa o higit pang mga tao na nagsisimula nito (mga negosyo sa pamilya).
Ito ang kasaysayan ng maraming mga kumpanya sa larangang ito at higit sa lahat ang mga nakatuon sa pagbuo ng mga kumplikadong real estate sa anyo ng mga condominiums; Lahat sila ay may kakaibang kakaiba na sila ay nakatuon sa urbanizing tract ng lupain na itatakda para sa isang merkado, na kung saan ay mas mapagkumpitensya araw-araw.
Ang ideya na napapansin ay ang paggawa ng negosyo sa mas maayos na paraan, sa gayon ang pag-maximize ng mga benepisyo para sa negosyante, na tumutulong sa populasyon na lumikha ng maayos na mga puwang kung saan mabubuhay; ibig sabihin, mga lugar para sa pabahay na may mataas na indeks ng idinagdag na halaga.
Gayunpaman, naniniwala kami na ang tagumpay at paglago ng mga negosyong ito ay higit sa lahat ay nakasalalay sa kaalaman at talento ng mga taong nagpapatakbo sa kanila.
Ano ang kinakailangan upang makamit ang matagumpay na pagpapatupad ng mga kumplikadong real estate? Ang tanong na ito ay bumubuo ng mga kumplikadong mga sitwasyon at marahil kung mayroong isang pamamaraan na nagsisilbing gabay upang sundin ang proseso ng pag-unlad ng hakbang-hakbang, magiging mas madali ito. Ang layunin ng sanaysay na ito ay upang ipakita ang isang istrukturang istruktura na nag-aambag at / o pinadali ang mga pamamaraan para sa pagpapatupad ng mga kumplikadong real estate.
Ang unang hakbang na dapat isaalang-alang upang magsimula ng isang negosyo ng ganitong uri ay kinuha mula sa sandaling napili ang lupain kung saan mabubuo ang real estate complex.
Ang hakbang na ito ay nagsasama ng mga aspeto tulad ng: ang lokasyon ng heograpiya na iminungkahi para sa proyekto; pag-access sa mga ruta ng komunikasyon; ang mga kalapit na komersyal na establisimiyento; ang mga lugar ng libangan at libangan; malapit na mga paaralan at mga kaukulang serbisyo.
Ang mga pagsasaalang-alang na ito ay hindi maaaring gaanong gaanong pansin, dahil ang paggamit ng lupa na sa anumang naibigay na sandali ay maibibigay sa lupain ay higit na nakasalalay dito; at may partikular na kahalagahan, ang hindi mapigilan na pagsunod sa munisipyo, estado at / o mga pederal na plano sa pag-unlad ng lugar kung saan binuo ang mga kumplikadong real estate.
Kapag napili ang lupain, dapat gawin ang isang projection ng negosyo upang matukoy ang kakayahang umangkop, sa anyo ng isang Business Plan, kasama ang isang Strategic Marketing Planning na kasama ang: pag-aaral sa merkado, pananalapi at pananalapi, pananalapi (benta, gastos, gastos), inaasahang pinansiyal na mga pahayag, pagsukat sa panganib sa pamumuhunan, atbp.
Ang pagpasok sa bagay na ito, ang mga kompleks ng real estate na binuo sa iba't ibang bahagi ng pambansang teritoryo ay inuri batay sa isang hanay ng mga katangian ng lunsod, pati na rin ang isang sapat na istruktura at pagpaplano tulad ng nakasaad sa ibaba.
Tipolohiya ng bayan:
Sa seksyong ito, ang iba't ibang mga senaryo sa lunsod na kung saan ang mga komplikadong real estate ay maaaring nakatuon ay ipinahiwatig.
Mula sa delimitation na ito, ang mga hakbang na naaangkop sa proyekto na ipatupad ay matutukoy, depende sa iba't ibang uri ng mga lunsod o bayan. Nabatid na mayroong mga proyekto na maaaring isama ang higit sa isang senaryo.
- Ang halo-halong mga gamit sa lunsod ng mataas / katamtaman na density: Ang mga lugar na matatagpuan sa mga lunsod o bayan, lalo na sa mga lugar na sentral o conurbation, na may daluyan / mataas na mga density at may mga tirahan / komersyal na gamit sa pabahay: Ang mga ito ay pangunahing isinasagawa sa pamamagitan ng mga pederal na suporta sa programa low-density residential: Ang mga lugar na may nakararaming pagkakaroon ng mga low-density na gamit ng tirahan (lalo na ang mga pamilyang nag-iisang pamilya), na magkakasama sa mga sentro ng lunsod o bumubuo ng mga nakahiwalay na urbanisasyon at para sa isang daluyan / mataas na antas.Historic Centers: Mga gitnang lugar ng mga sentro ng lunsod na may mga katangian at morpolohiya na pangkaraniwan ng mga monumento ng kasaysayan.Rural Area: Mga pamayanan sa uri ng bukid.bumubuo ng mga maliliit na sentro ng populasyon o may mga pagkalat na katangian ng pag-areglo.. Pang-industriya: Mga lugar ng aktibidad sa pang-ekonomiya na nakatuon nang eksklusibo sa mga pang-industriyang gamit.
Mga kasangkot na tauhan:
- Pangangasiwa: Lugar na responsable para sa pagtatatag ng isang perpektong balangkas, lalo na sa pamamagitan ng pagpaplano sa lunsod at pinansyal, upang pabor sa isang napapanatiling pag-unlad ng mga proyektong urbanisasyon. Mananagot ito para sa aplikasyon ng mga panukala na lalampas sa tiyak na limitasyon ng lugar kung saan matatagpuan ang proyekto ng urbanisasyon.Proseso: pangkat ng Teknikal na namamahala sa pagbuo ng proyekto, pagtugon sa mga pagtutukoy ng nag-develop pati na rin ang umiiral na mga ligal na kinakailangan. Kasunod nito, ididikta ng mga karampatang awtoridad ang mga kinakailangan para sa proyekto na isasagawa; ang kanilang interbensyon sa yugto ng disenyo at pagpaplano ng proyektong urbanisasyon ay isang tiyak na yugto na magpapahintulot sa aplikasyon at kasunod na pag-unlad ng mga hakbang sa pagpapanatili ng kapaligiran.Magkakaroon din siya ng direktang interbensyon sa pagsubaybay sa proseso ng trabaho, at magiging responsable para sa proyekto na isinasagawa tulad ng ipinahiwatig sa disenyo nito.Builder / Kontratista: Ito ay magiging responsable para sa pagpapatupad ng proyekto. Ang posibilidad ng pagkontrata ng mga subcontractor ay dapat isaalang-alang, na dapat sumailalim sa parehong mga kinakailangan tulad ng pangunahing kontratista. Ang tagapagtayo / kontratista ay responsable para sa pagpapatupad ng proyekto alinsunod sa pamantayan na itinatag sa proyekto.Service supplier companies: Ang mga kumpanya na namamahala sa pagbibigay ng mga serbisyong teknikal at enerhiya sa sektor ay gagampanan ng isang kilalang papel sa pagpaplano ng iba't ibang mga network at sa pagpapatupad nito.Ang mga teknikal na paghihigpit na ipinataw ng mga kumpanyang ito ay dapat isaalang-alang kapag pinaplano ang iba't ibang mga network. Ang pamantayan ng pagpapanatili na isinasama ay dapat na sumang-ayon bago ang pagpapatupad ng mga gawa sa urbanisasyon.Ang mga tagagawa ng materyal: ay magiging responsable sa pagbibigay ng mga materyales, produkto o makinarya, at dapat na ibagay sa mga pamantayan sa pagpapanatili na kinakailangan sa proyekto. Tagapangasiwa ng Urbanization: responsable para sa pagsusuri at pagsubaybay ng sapat na pagsunod sa kung ano ang pinapayagan ng mga pampublikong ahensya na namamahala sa mga gawaing munisipal sa lugar kung saan matatagpuan ang sektor.Mananagot sila sa pagbibigay ng mga materyales, produkto o makinarya, at dapat silang ibagay sa pamantayan ng pagpapanatili na kinakailangan sa proyektong Urbanization supervisor: responsable para sa pagsusuri at pagsubaybay sa sapat na pagsunod sa kung ano ang pinahintulutan ng mga pampublikong ahensya na namamahala sa mga gawaing munisipal sa saklaw kung saan matatagpuan ang sektor.Mananagot sila sa pagbibigay ng mga materyales, produkto o makinarya, at dapat silang ibagay sa pamantayan ng pagpapanatili na kinakailangan sa proyektong Urbanization supervisor: responsable para sa pagsusuri at pagsubaybay sa sapat na pagsunod sa kung ano ang pinahintulutan ng mga pampublikong ahensya na namamahala sa mga gawaing munisipal sa saklaw kung saan matatagpuan ang sektor.
Yugto ng aplikasyon:
Ang klasipikasyon na ito ay ikinategorya ayon sa yugto ng siklo ng buhay ng proyekto na tinutukoy nito. Para sa layuning ito napag-isipan namin ang mga sumusunod na yugto:
- Ang pagpaplano ng bayan: Bagaman ang yugtong ito ay karaniwang bago ang proseso ng proyekto sa urbanisasyon, ang pag-zone ng lupa ay dapat isagawa (ang density ng lupa H1, H2, H3 at H4) at ang pagpaplano ng layout ng imprastruktura. Kaya inaasahan nito ang pangkalahatang balangkas kung saan bubuo ang proyekto ng urbanisasyon. Para sa kadahilanang ito, mahalaga, hangga't maaari, upang makita ang mga hakbang sa pagpapanatili na isinasama mula sa yugtong ito.Planning at paunang gawain: Sa yugtong ito, ang paunang pag-aaral at pagsusuri ng terrain ay isinasagawa na magbibigay-daan sa isang pagkakapareho ng pareho. at matutukoy nila ang posibilidad o hindi sa paglalapat ng iba't ibang mga hakbang, tulad ng seguridad, serbisyo, atbp.Ang yugtong ito ay susi sa pagkuha ng isang sapat na kaalaman sa panimulang sitwasyon ng lupain kung saan matatagpuan ang proyektong urbanisasyon.Desenyo ng Disenyo / Pagbuo: Sa yugtong ito, ang deskriptibo at ehekutibong dokumentasyong teknikal ng lahat ng mga gawaing urbanisasyon ay inihanda, at samakatuwid ito ay magiging tiyak na yugto para sa pagsasama ng iba't ibang mga hakbang sa pagpapanatili.Konstruksyon: Ito ang bumubuo ng pagpapatupad ng proyekto. Ang tamang pagganap ng prosesong ito at ang pagpapasadya nito sa mga patnubay na nakasaad sa proyekto ay magiging susi sa pag-andar ng mga nakaplanong panustos na pagpapanatili. Sa yugtong ito, ang iba't ibang mga hakbang na nauugnay sa phase ng trabaho ay ilalapat na, kung sumunod sila sa mga pagtutukoy, ay tataas ang antas ng pagpapanatili ng buong proyekto ng urbanisasyon.Sa buong siklo ng buhay ng proyekto, kakailanganin ang iba't ibang mga gawain sa pagpapanatili at pamamahala, na magkakaroon ng isang espesyal na kaugnayan sa tibay ng pagiging epektibo ng ipinatupad na mga hakbang sa pagpapanatili.General na pagsasaalang-alang: Mga Panukala na nakakaapekto sa lahat sa isang pandaigdigan at transversal na paraan ang proyektong urbanisasyon Ang paunang gawain: Tinutukoy nila ang mga aksyon at nakaraang pagsusuri na isasagawa upang makilala ang lupain kung saan isasagawa ang proyektong urbanisasyon.Pagpapamahagi ng lupain: Paunang aksyon sa aktwal na konstruksyon kung saan sila isinasagawa. mga gawain ng paghahanda at pagbagay ng lupain kung saan ang proyekto ng urbanisasyon ay bubuo.Vidadidad at pampublikong espasyo:Kasama sa kabanatang ito ang lahat ng mga hakbang na tumutukoy sa disenyo ng lahat ng pampublikong puwang o karaniwang mga lugar, kapwa sa antas ng mga kalsada at kadaliang kumilos, pati na rin sa antas ng disenyo ng berde na lugar.Water: Mga Panukala na nauugnay sa buong sikolohikal na siklo ng proyekto, at sumasaklaw sa lahat ng bagay na may kaugnayan sa pamamahala ng tubig, mula sa mga network ng supply at kalinisan, pamamahala ng pag-agos ng tubig at koleksyon ng tubig at pag-recycle para magamit sa mga berdeng lugar at para sa paghuhugas ng mga aspaltadong lugar. Kabanata na kasama ang mga hakbang na nakakaapekto sa modelo ng enerhiya, at samakatuwid, na ibinigay na ang layunin na itinuloy sa pagpapabuti ng kapaligiran, ay mag-iingat ng espesyal na pangangalaga sa pagsasama ng mga hakbang na nauugnay sa mga nababagong energies,samakatuwid dapat nating isipin ang tungkol sa pagpapalit ng de-koryenteng enerhiya sa bagong enerhiya, lalo na sa pampublikong pag-iilaw sa loob ng mga kumplikadong real estate. Ang kapalit na ito ay magdadala ng mahusay na mga benepisyo para sa nag-develop at dahil dito ay nag-aambag sa pagpapabuti ng kapaligiran.Telekomunikasyon: Mga hakbang na nauugnay sa mga network ng telecommunication na ibinigay para sa proyekto (telephony, internet, wi-fi, atbp.) Mga berdeng lugar at ekosistema: Se Isinasaalang-alang ng kabanatang ito ang mga hakbang na tumutukoy sa disenyo ng mga berdeng lugar, pati na rin ang mga nauugnay sa pagpapanatili at pag-iingat ng ilang mga ekosistema, kabilang ang patubig ng patubig o iba pang mga sistema ng patubig na nagbibigay-daan sa mahusay na paggamit ng tubig.:Kabanata na may kaugnayan sa proyekto ng urbanisasyon at mga sistema ng koleksyon ng basura at paggamot. Ang lahat ng ito ay naglalayong mapagbuti ang tirahan ng kapaligiran, kaya sumunod sa kaukulang responsibilidad sa lipunan.Pagtatupad ng mga gawa: Isang hanay ng mga hakbang na tumutukoy sa mga pagkilos ng pagpapanatili ng kapaligiran na isinasagawa sa yugto ng pagpapatupad ng mga gawaing urbanisasyon at ang tamang application nito, batay sa pag-iskedyul ng bawat yugto ng urbanisasyon ng proyekto.Pamamahala at pagpapanatili ng sektor: Mga Panukala na tumutukoy sa mga gawain sa pagpapanatili at kasunod na pamamahala bago at pagkatapos ng paghahatid ng real estate complex. Sa kasong ito, malaking tulong ito na maaari mong matantya ang oras kung saan sasabihin ang pag-unlad,Dahil ang karamihan sa mga nag-develop ay hindi nagninilay-nilay sa panahong ito at samakatuwid ay pabigat na palawakin ang oras ng paghahatid, dahil mas matagal sa panahong ito ang mga gastos sa pagpapanatili ng mga kumplikadong real estate ay tataas, bawasan ang kakayahang kumita ng proyekto.
Ang mga nabanggit na puntos na karamihan ay sumasaklaw sa mga posibleng mga senaryo ng anumang proyekto sa urbanisasyon; Ang mga ito ay isang mapaglaraw ngunit hindi nililimitahan ang likas na katangian, dahil nang walang pag-aalinlangan ay maaaring may mga variant na hindi itinuturing na mga pagsasaayos ng warrant sa alinman sa kanilang mga yugto.
Ang mga kumplikadong real estate sa kasalukuyan ay ang mga nag-trigger sa mga bagay sa lunsod; Iyon ang dahilan kung bakit ang karamihan sa mga developer ay nagsisikap na baguhin ang merkado na ito, ngunit ang karamihan ay hindi isaalang-alang ang mga pangunahing elemento na maaaring kumatawan sa kapwa mga benepisyo, nang hindi ito kumakatawan sa pagkasira ng pagganap sa pananalapi na maaaring magkaroon ng bawat proyekto.
Ang kaalaman sa larangan ay isang mahalagang tool upang makamit ang tagumpay at upang maipatupad ang isang matagumpay na pagpaplano ng mga diskarte sa marketing para sa pagbebenta ng mga yunit ng pabahay.
Dapat isaalang-alang ng mga nag-develop ng mga kumplikadong real estate ang mga elementong ito na sa hinaharap ay kumakatawan sa tagumpay ng kanilang mga proyekto.
Sa kabilang banda, nais na bigyang-diin ang hindi mahigpit na pagsunod sa batas na naaangkop sa sangang ito; dahil ang tagumpay ng proyektong lunsod ay nakasalalay sa isang malaking saklaw nito. Ang kabiguang sumunod sa mga nasabing hakbang ay maaaring maging sanhi ng walang saysay na pamumuhunan, pagkakasala at pagkawala ng merkado.
